突然看起来待售的房子太多了。这就是为什么这不太正确

立即观看视频4:1304:13尽管供应增加，房价仍在上涨：以下是Squawk Box的原因 今天出去买房子的人都知道，房子里几乎没有什么可卖的。房地产市场刚刚开始走出历史上最萧条的几年。新房和现房的库存最终都在上升，但数字上突然出现了奇怪的情况：新建房屋的供应量似乎太高了。然而，由于当今房地产市场前所未有的动态，这些数字是骗人的，这可以追溯到20年前房地产领域另一个前所未有的时期，即次级抵押贷款繁荣。所有这一切正是为什么房价继续上涨的原因，而房价通常在供应充足时会降温。

供应场景

根据全国房屋建筑商协会（NAHB）的数据，目前待售新房和现房的供应量为4.4个月。月供应量是市场上常用的计算方法，用于衡量以当前的销售速度出售所有可用房屋所需的时间。六个月的供应被认为是买方和卖方之间的平衡市场。本世纪初，供应量已经很低，但疫情驱动的需求在2021年初将其推至历史新低，仅为两个月的供应量。待售房屋的短缺，加上强劲的需求，使房价比疫情前的水平上涨了40%以上。现在供应量终于开始回升，但涨幅主要在新房市场，而不是现有市场。事实上，现在待售的新房供应量为九个月，几乎是现房供应量的三倍。新房和旧房月份的供应量通常非常接近。根据NAHB的数据，新建筑现在占总库存的30%，大约是其历史份额的两倍。 NAHB首席经济学家Robert Dietz写道：“2022年6月的新房供应量（9.9）创下了有史以来最大的领先优势，超过了现有的独栋住宅供应量（2.9）。”。“这种分离清楚地表明，对当前市场库存的评估不能简单地孤立地检查现有或新房库存。”这种不寻常的动态是由最近抵押贷款利率的波动和20年前开始的房地产市场前所未有的灾难所驱动的。

今天棘手数字的基础

这个房地产市场不同于其他市场，因为经济力量不同于其他任何市场。首先，在2005年，次级抵押贷款的激增和由这些抵押贷款支持的新金融产品的交易狂潮推动了房屋销售、房屋建筑和房价的大幅上涨。这一切很快就崩溃了，导致了自大萧条以来最严重的丧失抵押品赎回权危机之一，并引发了随后的大衰退。独栋房屋的开工量从2005年的170万套暴跌至2011年的43万套。到2012年，新房仅占待售总供应量的6%，即使到2020年，房屋开工量也尚未恢复到约110万套的历史平均水平。他们坐在99万。然后是新冠肺炎大流行，在此期间，消费者需求激增，抵押贷款利率创下十几个历史新低，因此建筑商做出了回应。2021年，住房开工量猛增至110万套。美联储正在拯救经济，使购房变得更便宜，而新的在家工作文化让美国人前所未有地行动起来。突然间，供应被卷入了需求的龙卷风中。

抵押贷款利率混乱

目前新建住房和现有住房之间奇怪的供应差距也是由于抵押贷款利率的过山车，在疫情开始时降至历史低点，两年后又飙升至20年来的高点。数以百万计的借款人在低点进行了再融资，现在他们不想搬家，因为他们必须将3%或4%的贷款利率与目前的7%左右的利率进行交易。这种锁定效应导致新房源枯竭。这也让建筑商占据了主导地位。房屋建筑商在疫情爆发的头几年已经提高了产量，根据美国人口普查，2021年独栋房屋激增至110多万套，然后在抵押贷款利率飙升时再次回落。建筑商已经能够购买较低的抵押贷款利率来保持更高的销售额，但截至今年5月，他们的年化建筑速度为992000。Redfin的数据显示，由于抵押贷款利率略有回落，今年春天转售房源略有改善，截至6月，活跃房源比上年增长16.5%。然而，供应量的增加部分是由于上市时间更长。Redfin的一份报告称：“自3月份以来，市场上至少有一个月的房屋份额逐年增加，当时新挂牌房屋的增长加速，但买家的需求仍然不温不火，就像2022年抵押贷款利率开始上升以来一样。”。

低端增长

根据美国全国房地产经纪人协会的数据，在转售市场上，供应量在10万至50万美元的价格层中最低。这就是今天大部分买家的所在地。更高的抵押贷款利率促使他们寻找更便宜的房子。然而，有趣的是，尽管所有价格层的供应都在增加，但在同一个低端价格层，供应增加最多，这意味着这根本不够。随着房屋上市的速度越来越快，它们也在签订合同。例如，只有2.7个月的待售房屋供应量在10万至25万美元之间，但供应量比一年前增长了19%。与此同时，有4.2个月的住房供应量，价格超过100万美元，但供应量仅比一年前增长5%。这就解释了为什么即使供应有所改善，房价仍然居高不下。根据CoreLogic的数据，5月份的价格比2023年5月上涨了4.9%。收益已经开始略有缩水，但并非所有地方都是如此。CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普表示：“在库存远低于疫情前水平的市场，如东北部市场，今年春季房价持续走强。”。“此外，相对更实惠的市场，如中西部的市场，今年春天的价格增长健康。”Hepp指出，佛罗里达州和得克萨斯州的待售房屋供应增长相对较大，但现在的价格低于一年前。尽管分析师预计今年下半年房价会有所回落，抵押贷款利率会有所下降，但利率是否真的会下降，供需失衡是否会让价格降温，还有待观察。如果抵押贷款利率真的下降，需求肯定会激增，给供应带来更大的压力，并保持价格上涨。“是的，库存正在上升，并将继续上升，特别是随着抵押贷款利率锁定效应在未来几个季度减弱。但目前的库存水平继续支持Dietz补充道：“在全国范围内，新建工程和一些价格增长。” 不要错过CNBC PRO Oppenheimer的这些见解，他将标准普尔500指数的目标上调至5900点，在华尔街排名第二。沃伦·巴菲特（Warren Buffett）对美国坚定不移的信念是：“永远不要做空美国。”Jefferies表示，这家鲜为人知的全球快递公司的股价将飙升125%以上。这些类型的ETF可能在下半年成为赢家